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プライム経済リポート



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プライム経済レポート 2月号「米国住宅モーゲージ市場の融資基準」


サブプライム問題、さらには世界的な景気低迷の引き金となった米国住宅モーゲージ市場を牽引するファニメ及びフレディーマックの融資基準が4月よりさらに厳しくなる。
ファニメ、フレディーマック両社は企業でありながらその創立には連邦政府が大きく関わっている。日本では見られないモーゲージセカンダリーマーケット(2次市場)を支える巨大企業である。両社は銀行やモーゲージバンクが融資した住宅ローンを大量にまとめてポートフォリオとして買取ることによりモーゲージに回る資金の需要と供給をバランスよく保つ役割を持っている。銀行やモーゲージバンクにとって融資に回った資金を短期間に利益を得て回収し、再び融資できる都合の良いシステムである。両社の債権を購入する投資家にとっても審査をクリアした住宅抵当権付債権、しかも政府の保証がついているため非常にリスクの低い投資であった。ポートフォリオの買取りに際して両社の厳しい審査基準があり、これをパスしたローンのみが買い取りの対象となっている。融資額が$417,000以下(現在は$629,000まで)、LTV(物件価値に対する貸付率)が比較的低いこと、FICOスコア(信用調査の偏差値)の基準値を満たしていることなどが融資基準となっている。

これまでファニメ、フレディー両社債権とも格付けは国債に迫る超優良債権で、そのおかげでモーゲージに回る融資資金は比較的容易に獲得できた。しかし過去5年くらいで両社の経営判断によりポートフォリオ買取りの基準を緩め、リスキーなローンも買取りの対象となった。頭金ゼロ、FICOスコアの低い借り手を対象としたいわゆるサブプライムローンなどこれまで手をつけなかったローンにまで対象を拡大していた。これには他のセカンダリーマーケットで融資規制が極端に緩められた結果、両社も基準を緩めないと新たなポートフォリオが得られないという競争原理も一部の要因としてあげられる。 両社の債権に対する投資家の信頼失墜はクレジットクランチと呼ばれる流動性の喪失の大きな要因となっている。

今両社が完全に政府の監督下となり各社1000億ドル以上の公的資金が流入されてからは融資基準が再び厳しく見直された。当然といえば当然のことではあるが、タイミングが遅すぎたこと、また基準が今回は極端に厳しいことがモーゲージ市場全体に大きなマイナス影響を与えている。

前述の通り4月からはFICOスコアが850点中720−730なければプライムローン(信用状況のもっとも高い借り手に提供される条件の良いローン)は出なくなる。これまでは690−700以上であればプライムローンのカテゴリーに属していた。
また両社ともポイント(手数料)として融資額の最低0.75%をいかなる借り手にもチャージすることになり、条件によっては3%にまで達する可能性があるという。たとえば$200,000の融資額に対して最低$1,500(約135000円)の手数料が余分にかかることになる。これまですでに借り手は銀行やモーゲージバンクに同様の手数料を支払っており、今回の変更によりこれが二重で手数料を負担させられることになる。

過剰なほどゆるい審査基準から一転して、該当者が見当たらないほどの厳しい審査基準になったことは金融、不動産市場だけでなく経済全体に大きな混乱と歪みを招いている。 米国民にとって資金の根源ともいえる個人住宅の市場が復活するには低価格と低金利に加えて融資の審査基準がもう少し体系化され、資格者対象も少し広がる状況が不可欠である。


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