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プライム経済リポート |
2010年12月号 「競売モラトリアムが解除へ」全米大手レンダーが行っていた競売モラトリアム（一時中止）が解除される動きが出てきた。大手銀行はこれまで行っていた競売のプロセスが違法だという苦情に自らモラトリアムという形で対応していたが、米国最大手のバンクオブアメリカをはじめ各社が解除を検討し始めている。 この間競売物件の販売数は大幅に減り、11月は対前年同時期比で14%、10月に比べると21%も落ち込んだ。カリフォルニア州では対前年同時期比で 22%、10月から比べて14%減少している。回復し始めたかに見えた住宅市場に一時的にブレーキがかかった。結果カリフォルニア州の中間価格は$287,000となり、対前年同時期比で0.7%の上昇のみとなった。
業界筋の間では来年初めにどのレンダーも本格的にモラトリアムを解除して、競売物件が一気に市場に流れる可能性があるのではと見ている。そうなると景気が回復せず失業率が高い水準を保ったまま、市場に競売物件が大量に出回り、しかも金利が高くなり出せば住宅市場が再び失速するおそれもあると懸念されている。 今回のモラトリアムによる市場回復の遅れは約3ヶ月と見られる。競売物件はカリフォルニア州中古物件販売市場において2009年2月に最高の56%のシェアを占めたが、その後は次第に減少して現在35%くらいに落ち着いている。ただそれは単純に焦げ付き物件が減っているのではなく、ショートセール（任意売却）やＲＥＯ（銀行保有物件）として市場に出ている物件が増えているため、結局レンダーがらみの物件が中古住宅市場に占めるシェアは逆に上昇している感さえある。 一方レンダーの融資基準は緩まる兆しが見られない。鑑定基準や借り手の所得基準はますます厳しくなっているようだ。短期売却を目指す売り手に対するフリッピングルール（短期転売規制）も市場に影響を与えている。 オバマ政権はこういった規制により住宅売買や融資がより公正化しかつ消費者を保護することができるとみている。果たしてそうであろうか。これは本来需要と供給で決定される市場原理からは大きく外れている。サブプライム時代に戻ることは決して望ましいものではないが、極端な規制は住宅市場の回復を著しく遅らせることになる。 ただしこういった銀行がらみの物件を購入して短期売却を狙う投資家（フリッパー）や市場が回復するまで賃貸して保有する（ホールド型）投資家は増えており、こういった投資家間の競争が激化する傾向にある。もとは個人レベルの投資家が主なプレーヤーであったが、現在は競売だけで月間に100件単位で購入する大手投資家の存在も目立ってきている。またレンダーの持つ焦げ付き負債を直接レンダーから100から1000件単位で買取り再販するバルクセールの存在も確立されている。この場合ヘッジファンドなどがレンダーとの受け渡し役を務めていることが多い。 こういった形を通じて債権処理のシステムは法的な規制を受けながらも市場原理にもとづいて整備されつつあり、今後債権処理のペースは加速化するものと見られる。 特筆されるべきは、同じ米国内でも州や郡、そして市など地域によって住宅価格変動にかなり格差が見られることである。平均価格の下落度もピークから20% ダウンの地域があれば、ラスベガスのように60%近く落ち込んでいる地域もあり、購入者にとっては大きなチャンスであるとともに、どこに購入するかが難しい検討課題だといえる。 |
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