◆USA不動産購入　Ｑ＆A

Q1　日本では中古の値段がガクンと下がりますが、アメリカでは中古のほうが新築よりも高い場合があると聞きましたが？

A1　むろん、アメリカであっても新築から年数が経つほど建物の価値は下がります。しかし、一般的にアメリカの住宅は寿命が長いので、建物の価値が築２０年もするとゼロになってしまう日本の住宅ほどではなく、築４０〜５０年でも現役の住宅が数多く存在します。中古住宅でもロケーションが良いとか、周りに新築が建たない要素があれば新築並みの価値を保持するケースもあります。また築５年以内の住宅でインテリアや庭がすべて整った状態の場合、何もしていない新築より高いことがよくあります。

Q2　住宅の平均建て替え期間はどのくらいですか？

A2　日本では木造で２５年くらいで住宅の寿命だといわれていますが、米国の場合、地域によって気候や建築様式が異なるため、ひと言ではいえません。しかしながら、大よそ４０〜６０年くらいの期間が一般的ではないでしょうか？むろん、その間リフォームは頻繁に行われます。また家が壊れていなくても、周りに住宅を建て替えるブームが起きているとか、新しい住宅デザインのトレンドに変わったりすると、住宅は物理的寿命ではなくいわゆる経済的寿命により、建て替えられることになります。特にカリフォルニア州などでは、経済的寿命による住宅の建て替えが多いようです。

Q3　固定資産税の具体的な違いを教えてください。

A3　固定資産税は州や市によって税率が違います。消費税（市によって異なる）や州税と同様、各自治体の自治権が認められています。筆者の住むカリフォルニア州ニューポートビーチ市では課税価値の約１％強が年間税額となっています。隣のアーバイン市は１．１％といった具合です。ここではカリフォルニア州に限定して説明しますが、ボストンなど東部の都市では税率がもっと高い地域があります。課税価値は通常オーナーの購入価格が初年度のものとなりますが、二年目からはアッセサーズオフィスと呼ばれる自治体の不動産価値鑑定所で定められた価値に従って課税額が決められます。カリフォルニア州では提案１３項という法律で固定資産税上の不動産価値の上昇に年間２％までという上限が決められています。たとえ１年に１０％不動産価格が上昇してもオーナーが変わらない限り、この上限が生きています。また最近の住宅では道路や下水道といった　インフラを自治体が負担せず、ビルダーに債権を起こさせてファイナンスするケース（メロールース）も見られます。この場合最終的な債権の負担はホームオーナーが追加固定資産税という形で高い固定資産税を支払って行われます。自治体の不動産価値鑑定に不満を持つ場合は、自治体にアピールすることもできます。

Q4　米国の一般的な延べ床面積は？（*日本は１００�uぐらい）

A4　日本の都市郊外における平均的な一戸建ての場合、その延べ床面積はおおよそ１００平方メートル程度といえるでしょう。対して、米国では年々延べ床面積が大きくなっています。最近では新築の平均が２００〜２２０�uぐらいとなっています。ちなみにこれはベランダやガレージの広さは含まれません。第二次世界大戦後に建った建売住宅のサイズは２ＤＫサイズで７０〜８０�uだったことを考えるとアメリカの住宅サイズは倍以上になっています。

Q5　住宅建築費の坪単価は？

A5　グレードによりますが、安ければ２５万円、３５〜４０万円なら比較的質の高い建築が可能です。建材はもとより、人件費も米国のほうが安いのが現状です。ただ工期という点でこちらのビルダーは遅れがちです。日本のような短期スケジュールではとても建てられません。

A6　日本で話題になっているシックハウス症候群やホルムアルデヒドにかんする法律や規制はあるのですか？

Q6　これも州や市などの自治体によって少しずつ異なります。通常家に危険物や有害物質があるかどうか、売り手は買い手に知っている限り知らせるディスクロージャー義務があります。また専門家による家屋の点検を奨励しています。特に鉛入りペンキ、アスベストには消費者も非常に敏感になっており、売買契約においてもめるケースが少なくありません。

Q7　米国では住宅が資産価値として重視されていると聞きますが？

A7　アメリカ人は日本人ほど貯蓄性向が高くありません。そのためおおくのアメリカ人にとって自宅が所有資産の大部分を占めています。現在持ち家率は約３分の２ですが、ライフスタイルに合わせて一生で何回か住宅を買い替える人がほとんどです。最初から売ることを考えて住宅のリフォームやインテリアを万人向きに作るひとが多いのもこういった背景からきています。住宅は自分たちが住んで楽しむとともに商品であるという意識が強いのも事実です。

Q8　米国では３階建てのビルでも２×４で建築すると聞きましが、日本のような住宅建築工法はないんですか？

A8　ホテルやアパートでも４〜５階建てぐらいまでは２×４が主流です。これはコストが安いこと、そして結構２×４は地震に強いことがその理由です。最近ではシロアリがつかず、２×４よりもっとプレハブ化できるスティールフレームによる住宅も登場しています。

Q9　アメリカは建売が多いのですか、それとも注文住宅が多いのですか？

A9　標準価格帯かそれ以下の住宅では圧倒的に建売です。これは大規模な建売ほどビルダーも大量生産と同様のスケールメリットが得られるため、価格競争力が高くなるからです。注文建築は１００万ドル以上といった高額物件から増えます。ビルダーも最近では、数多くのオプションを用意して買い手のニーズに対応するようにしており、少しでも注文建築に近づけようとしています。

Q10　米国の不動産取引手数料は何％ですか？

A10　手数料は通常売り手が売り手のエージェント買い手のエージェントの両方に支払います。もっとも多いのは６％のコミッションを売り手と買い手エージェントが分けるというケースです。６％は法律で決まっているわけでなく交渉次第です。リースの場合も同様ですが、日本のような礼金といった制度はありません。

Q11　最近ホームオーナーズインシュランス（日本の火災保険）の保険料が大幅に上がりましたがどうしたらよいでしょう？

A11　保険料は２００２年あたりから急激に上がっています。州内最大の被保険者を有するステートファーム社では新規の被保険者を一切取っていません。これは急激なクレームの増加に対して保険会社の収益が下がったための対抗策で、主要な保険会社が保険料の値上げに踏み切っています。最近主に増えたクレームはモールド（カビ）による被害で、保険会社によってはモールドに対するカバーをかなり制限するか、一切カバーしないところもでてきています。消費者が取れる対策としては、ディダクタブル（免責額）を上げてもらう、家に保険料が安くなるような改造を行なう（例：ホームセキュリティーの設置）、複数の保険会社からの見積もりをもらう（特に車の保険と同じ会社だとディスカウントがもらえる）といったものが上げられます。保険会社を変えるときは必ず新しい保険会社との契約が終わってから従来の保険をキャンセルされることをお勧めします。



Q12 カリフォルニアの住宅市場は今後、下がり続けますか。

A12 米国カリフォルニア州には毎年60万人の移民がおり、現在の人口は約3600万人おります。
ある統計予測によると2040年には8000万人とも言われています。しかしながら人口増加に伴う住宅開発地の減少、困難な許可申請、建築コストの増加による新築建売数の減少により、人々の住み替えは中古物件市場が主流となっており、今後益々の需要が期待できます。
弊社は不動産価格の上昇に最も大きな要因は長期的な人口増加だと認識しています。



Q13　投資対象は何ですか。

A13 コンドミニアム（日本で呼ばれている“マンション”）、リフォームや建て直しに適している古い一戸建、アパートメント、大手テナントを付けるための土地などになります。弊社では物件の価値を総合的に見極め、フィジビリティーを判断した上でより低価格で購入されるお手伝いをいたします。



Q14 建物が古いものでも大丈夫でしょうか。

A14 エスクローに入りましたら通常17日間のデューデリジェンスが行えます。この時点でフィジカルインスペクター（家屋調査士）を雇い建物に欠陥がないか調査します。リフォームやリモデルを行う場合建築業社に構造上、リーズナブルな費用で再生可能か判断していただきます。



Q15 テナントが家賃を延滞したら。

A15 テナント審査を行い基準を満たしたとしても家賃を延滞してしまうケースが残念ながらございます。その場合は、3日以内に延滞料を頂くか、即退去を促します。その後何も起こらない場合は、専属の弁護士を雇い強制的にテナントを追い出すプロセスに入ります。通常追い出しに掛かる日数は、4週間から6週間となっております。弊社は、法廷にも出廷し次のテナントを見つけるまで責任をもって行動いたします。日本に比べて借家権は比較的弱いので、テナントに長期間居座られるというケースはまずありません。



Q16 物件管理費は家賃の何％になりますか。

A16 通常家賃の６％−１０％を頂戴いたしますが、弊社にて固定資産税の支払い、自治会費の支払い、銀行口座管理代行や毎月の収支レポートの有無により費用は多少変更いたします。



Q17 バリューアップとは。

A17 投資物件の稼働率、家賃、売却価格を上昇させるため予算内で優先順位を決め、修復や改装を行います。



Q18 投資期間はどのくらいですか。

A18　目的にもよりますが、保有し続けてキャピタルゲインを得る場合は最低2年とみております。リフォームやリモデルによりキャピタルゲインを得る場合は最低6ヶ月となります。建て直しになりますと最低2年のプロジェクトとなります。



Q19 　リフォームやリモデル、建て直しなどの不動産開発型投資においてのリスクは何ですか。

A19 物件を取得する以前に十分なリサーチを行い予定売却価格を設定し、短期でキャピタルゲインを狙います。万が一売却できない場合、賃貸としてもキャッシュフローがマイナスとなります。その状況を維持できるだけの、余力あるいはホールディングパワーが必要となります。



Q20 不動産保有型投資で損する事は何でしょうか

A20 短期的視点を持って市場価格が落ちたからといってすぐ手放してしまう場合です。カリフォルニア不動産では
物件の将来性を見極め、中長期的視点を持っていれば価格の上昇は見込めます。



Q21 カリフォルニア不動産投資プロジェクトでは配当を狙うべきでしょうか、キャピタルゲインを狙うべきでしょうか。

A21 リフォーム、リモデルなどの再生プロジェクトでは短期で物件のバリューアップを行いキャピタルゲインを狙います。アパートメントやコンドミニアムの投資に関しては通常40％以上の頭金を入れないとキャッシュフローはでませんが、価格が上昇するため、少しのマイナスが出ようがキャピタルゲインを狙う投資家が多いのです。



Q22 株式投資と比べてどう違うのでしょうか。

A22 株価に与える要因は様々ですが不動産価格に影響を与える最大の要因はシンプルに人口の増減だと考えております。カリフォルニアでは毎年人口が増加しておりますので、一時的に価格が減少に転じても中長期的には上昇に転ずると認識しております。一方株式投資はすぐに売買できるという流動性や少ない資金で投資できるメリットがありますが、市場の動きが激しく、倒産とか場合によっては紙切れ同然になってしまうというリスクが存在します。



Q23 個人、法人の形態

A23 カリフォルニアへの投資は、個人、日本法人、パートナーシップ、LLC（合同会社）
のような形態での投資プロジェクトが可能です。会社設立、税金、法律に関して
は当社専属の会計士、弁護士がおりますのでご安心下さい。



Q24 会計、会社設立や法律に関してサポートはしていただけますか？

A24 弊社専属の会計士、弁護士が日本語でもサポートいたします。